РАСПОЛОЖЕНИЕ ДОМА НА УЧАСТКЕ, ЗОНИРОВАНИЕ, КРАСНЫЕ ЛИНИИ

Cоблюдение всех норм и правил при планировании строительства дома не только обязательно  с точки зрения закона, но и является залогом комфортного и спокойного проживания в будущем.

Нормативы и определения Основной документ, определяющий права и обязанности владельцев земли, — Земельный кодекс Украины.  Согласно ст.79 Кодекса, земельным участком называют часть земной поверхности, образующую определенным местоположением, границами и установленными правами на нее. Собственник может распоряжаться владением по своему усмотрению , но обязан соблюдать целевое назначение участка. У него есть право возведения жилого строения и целого ряда хозяйственных сооружений, но нет возможности постройки помещений коммерческого назначения. В этой связи Гражданским кодексом предусмотрено понятие «усадьба», которое включает в себя жилые и хозяйственно-бытовые сооружения, наземные и подземные коммуникации и сети, а также многолетние зеленые насаждения ( деревья и кустарники).

Прежде чем начинать проектирование, следует самостоятельно или при помощи специалиста (архитектора, ландшафтного дизайнера) провести предпроектный анализ участка. Более того, желательно еще до покупки надела оценить, возможно ли в его границах размещение всех желаемых сооружений. Позже, начиная планирование, следует провести деление территории на функциональные зоны, в пределах которых будут размещены соответствующие сооружения. В общем случае земельный участок может быть поделен на такие 4 зоны;

  • жилая ( на ней может располагаться не только основной дом, но и гостевой),
  • для хозяйственно-бытовых служб ( в ее пределах возводят хозблок, дополнительный уличный туалет, мастерскую, погреб и т.д.),
  • для отдыха ( например детская площадка, беседка, цветочные клумбы),
  • садово-огородная.

Конечно, строгое зонирование в рамках небольшого участка практически невозможно, но рекомендовано стремление к максимально компактному размещению профильных строений относительно друг друга. Причем устраивать все четыре зоны не обязательно, по желанию владельца можно обойтись без какой-либо из них.

Общие правила строительства новых и реконструкции старых усадеб регламентирует Закон Украины «О застройке и планировании территорий». Кроме того, местные советы разрабатывают собственный правила застройки. В них устанавливаются требования к предельным параметрам жилых домов, общей площади застройки, высоте ограждения участка, благоустройству территории и т.д. Архитектурно-строительные нормативы, касающиеся минимально допустимых расстояний между домами и другими постройками на участке, а также отдельными объектами инфраструктуры населенного пункта, установлены в государственных строительных норах ДБН 360-92** «Градостроительство, планирование и застройка городских и сельских поселений». Наконец, основные архитектурные, санитарные и противопожарные требования, касающиеся жилых домов высотой до трех этажей и размещения хозяйственных и бытовых сооружений на участке, приведены в ДБН 79-92 «Жилые дома для индивидуальных застройщиков Украины»,

Главные расстояния важнейший вопрос, который ставит перед собой всякий будущий частный домовладелец,- где же собственно, расположить дом. Законодательно установленных требований по строительству жилого строения в той или иной части участка нет, но существуют рекомендация, согласно которой лучше всего возводить его по возможности ближе к  ограждению с уличной стороны. Это позволит качественно выполнить территорию для отдыха на заднем дворе и сократит  расстояние при передвижении человека от калитки к входной двери. Важно при этом  учесть привязку к  красной линии, то есть установленной границе существующей или запроектированной улицы. Согласно требованиям ДБН 360-92**, жилой дом должен быть размещен с отступом от красной линии магистралей и основных улиц не менее чем на 6 метров, от второстепенных улиц и переулков не менее 3 метра. Если желания или возможности «отодвинуть» дом нет, то крыльцо лучше сделать со стороны двора. Кроме того, между ограждением и жилым домом желательно высадить зеленые насаждения. Они в значительной мере защитят жилище от уличных пыли и шума.

Регламентируется и ширина дома по фронту улицы ( то есть вдоль основного забора). Правда, общих для всей страны требований на этот счет нет- все зависит от планировочной структуры конкретного города или района. Так что узнать нормативы можно в местном управлении архитектуры. Еще одно важнейшее правило – соблюдение требуемых расстояний между жилыми строениями на соседних участках. Здесь основную роль играют противопожарные требования.  В ДБН 79-92 все здания классифицированы по степени огнестойкости в зависимости от материала, применяемого для возведения несущих и ограждающих конструкций.  Так, коттеджи  из кирпича, различных каменных и пенобетонных блоков, а также железобетона относят к 1 и 2 степени огнестойкости. Если же в таких домах применены деревянные конструкции (например в качестве перекрытий или  стропил, то их относят к 3 степени огнестойкости. Наконец, деревянные и каркасные строения – это 4 степень.  Расстояние между домами первых двух степеней должно составлять не менее 6 м. Для третей степени это значение составляет 8 м, а для четвертой- 15 м.  Важно понимать, что в расчет принимается большое значение. Таким образом, если новое строительство планируется из кирпича, но по соседству расположен деревянный дом, отступить придется как минимум 15 м. Столько же  понадобится отмерить и в том случае, если здания любой категории огнестойкости имеют более одного этажа и хотя бы один из них обращен  к другому своей длинной стороной. Этого требуют нормы ДБН-92**. Следует также помнить о том, что если по соседству строений нет, то собственный дом должен в любом случае находится как минимум в 1 м от границы участка. При этом никакие его конструкции не должны выступать за грань участка. Наконец, надо учесть, что в расчет принимаются расстояния между наружными стенами зданий, но  при наличии выступающих  более чем 1 м конструкций – расстояния между ними.

Располагать постройки хозяйственного и бытового назначения можно по своему усмотрению. Есть только одно ограничение – не допускается по линии застройки ( то есть вровень с ограждением участка). Лучше спланировать их размещение в отдалении от забора. Такие постройки, как бани, хозблоки или сараи, обычно располагают в глубине участка. Они могут быть либо отдельно стоящими, либо сблокированными с домом.

Рациональным можно считать такое расположение этих строений, которое будет оберегать дом от порывов, часто дующих в данной местности, ветров.  Расстояния между хозяйственными постройками в пределах одного участка нормируются санитарными нормами. Согласно ДБН 79-92,  расстояние от окон жилого дома до уличного погреба должно составлять не менее 7 м, а до  помещений,  предназначенных для содержания домашних животных (крупного рогатого скота, птицы и т.д.),- не менее 15 м. Правда , обеспечит выполнение данного требования зачастую в пределах ограниченной площади участка сложно или невозможно.

Поэтому допускается возведение данных строений площадью  до 50 м2 пристроенными к одно-и двухэтажным домам. При этом жилые комнаты и кухни обязательно должны быть изолированы от них как минимум тремя подсобными или общими помещениями. Кстати, отдельно стоящие хозяйственные постройки можно группировать и объединять, в том числе с подобными строениями на соседнем участке, по  взаимной договоренности.

Формируя собственный участок, многие соблюдают  необходимые требования в пределах своей ограды и засаживают полосу вдоль забора деревьями и кустарником.

Между тем, и для этой территории есть определенные требования, основное из которых состоит в том, что ширина проезжей части, проходящий вдоль участка , должна составлять  как минимум 3,5 м для дорог с одной полосой движения и 7 м – с двумя. Данные лимиты не допускается за счет любых сооружений и насаждений.  Важно это как для безопасности дорожного движения, так и для обеспечения проезда специальных служб (пожарной машины, корой, аварийной и т. д.)

Последнее требование нужно учитывать  и при проектировании въезда на  участок. Следует обеспечить возможность проезда пожарных машин к дому и доступ пожарных с автолестницей или автоподъемником в любое помещение.  В этой связи ДБН 360-92** требует, чтобы минимальная ширина проезда к дому составляла 3,4 м. В этой зоне участка не  допускается расположение ограждений, воздушных электросетей и посадок деревьев. Ничто не должно препятствовать проезду. Согласно ДБН 79-92, гараж можно располагать по  линии застройки участка ( вровень  как с домом, так и с ограждением).   Более того, все чаще гараж встраивают в первый этаж жилого дома. Важно только, чтобы открытые гаражные ворота не мешали свободному проходу пешеходов и движению транспорта по улице. При планировании следует учитывать следующее требование: расстояние от входа в гараж до окон жилых домов, расположенных по соседству, должно составлять как минимум 10 метров. Важно также, чтобы проезд  к гаражу не пересекался с пешеходной дорожкой от калитки к двери дома.  Наконец, пешеходные дорожки на участке должны  обеспечивать свободный доступ ко всем строениям, причем в любую погоду, и не задерживать на поверхности большое количество влаги ( это необходимо для обеспечения безопасности передвижения по ним).